Mercato immobiliare, a Viterbo dopo
anni di discesa il mattone torna stabile

A Viterbo il mattone, dopo anni di discesa, torna a riprendere quota, soprattutto nel centro storico e sempre più come investimento. Sono i dati emersi dalla conferenza stampa del gruppo immobiliare Tecnocasa organizzata ieri pomeriggio a Palazzo dei Priori, che ha presentato l’andamento immobiliare in Italia comparato a quello della Tuscia e, nello specifico, del capoluogo. A illustrare slide e tabelle i relatori di Tecnocasa: Maurizio Castellani, consulente, Paolo Mecocci, affiliato e Giuseppe Di Razza, responsabile area Lazio Kiron Partner spa.

I prezzi, nel primo semestre 2015, per la prima volta sono invariati, dopo il calo degli ultimi due anni pari al 17,4 %. A essere più richiesti gli appartamenti con 3 locali (41,1 %), mentre la disponibilità di spesa si ferma a 119 mila euro (61,5%). L’importo medio del mutuo è di 100 mila euro, della durata media di 25 anni, a tasso variabile e richiesto da un utente di circa 40 anni.

«Nella prima parte del 2015 Viterbo ha registrato stabilità nelle quotazioni immobiliari – ha sottolineato Mecocci -. Il mercato immobiliare del centro storico evidenzia segnali positivi. Le compravendite sono trainate dagli acquisti di seconde case, realizzati sia da coloro che desiderano un punto d’appoggio per trascorrere i weekend sia da investitori che mettono a reddito l’immobile, anche destinandolo a B&B o affittacamere. Con quest’ultima finalità si rivolgono soprattutto romani e, in seconda battuta, coloro che abitano in provincia di Viterbo, che ricercano le tipicità del borgo storico di epoca medievale, tra cui la pietra a vista e le travi in legno».

Il dato interessante è anche sapere perché si preferisce una zona di Viterbo piuttosto che un’altra:

«Chi ricerca la prima casa difficilmente opta per le zone più centrali  - continua - perché sono poco luminose, carenti di servizi ed è estremamente difficile trovare parcheggio. Di conseguenza si opta per la zona di corso Italia, piazza della Rocca, piazza del Teatro e porta Romana, ricostruita completamente dopo i bombardamenti della seconda guerra mondiale. Qui sono presenti piccole palazzine che ospitano trilocali e quadrilocali che, se completamente ristrutturati, possono raggiungere 1400 € al mq. Tuttavia, le quotazioni scendono a 1100 € se ci si sposta nelle strade parallele e più interne, come via Marconi e via Macel Gattesco perché sono meno servite e meno luminose. Il quartiere di San Pellegrino è medioevale ed è caratterizzato da abitazioni risalenti al 1200 ed al 1300, apprezzate dagli amatori del genere che sono disposti a spendere tra 700 e 900 € al mq per l’usato da ristrutturare e 1200-1300 € al mq per le tipologie già rimesse a nuovo. I valori arrivano anche a 2000 € al mq se le abitazioni sono ristrutturate, hanno l’affaccio sulle piazze principali (Fontana Grande, del Teatro, San Faustino, della Rocca) e sono impreziosite da affreschi. Continua, invece, la flessione in zona San Faustino, dove c’è comunque una forte domanda da parte di stranieri che spesso gestiscono piccole attività commerciali».

E poi ci sono gli affitti delle abitazioni, anche questi in continua trasformazione: «Il mercato delle locazioni vede protagonisti gli studenti universitari – sottolinea Mecocci - provenienti da tutto il Lazio e dalla bassa Toscana, che apprezzano il centro di Viterbo perché vicino ad alcune facoltà universitarie, presenta canoni contenuti e ci sono locali notturni. Costoro ricercano esclusivamente soluzioni arredate, con mobilio di qualità e già dotate di collegamento internet. I canoni di un monolocale oscillano intorno a 300 € al mese, quelli di un bilocale vanno da 330 a 350 €, mentre i trilocali difficilmente superano 370 €. Generalmente si stipulano contratti di natura transitoria della durata di 12-18 mesi».

Scendono i prezzi nelle zone di Bagnaia e Vitorchiano, fanno sapere dal gruppo immobiliare, seppur leggermente. Il mercato evidenzia comunque segnali positivi: c’è maggior fermento, i mutui sono erogati con più facilità e, in generale, la fiducia è in crescita. Gli investitori sono pochi e ricercano appartamenti piccoli o già affittati per una spesa compresa tra 30 e 40 mila €; le giovani coppie e le famiglie sono più attive e optano per trilocali (o villette se la disponibilità economica è maggiore) con giardino nell’ordine di 110-120 mila €. Positivo il settore delle locazioni, la cui domanda verte principalmente su bilocali e trilocali arredati, che si affittano a 250-300 € e 300-350 € al mese, rispettivamente. C’è anche una discreta domanda per villette e soluzioni semindipendenti, che costano 500-550 € al mese. Il contratto maggiormente stipulato è quello a canone libero 4+4 e la cedolare secca viene applicata in numerosi casi.

«Bagnaia è caratterizzata da un centro storico medioevale dove è possibile acquistare soluzioni da ristrutturare a 500-550 € al mq e tipologie già ristrutturate a 700-800 € al mq. Tutt’intorno ci sono palazzine degli anni ’70 che, se riqualificate, si vendono a 900 € al mq. Chi è interessato all’acquisto di ville singole, bifamiliari, trifamiliari, quadrifamiliari e a schiera si rivolge in particolare al mercato di Vitorchiano, dove queste tipologie, anche nuove, si trovano a prezzi compresi tra 180 e 220 mila €. Il centro storico di Vitorchiano risale anch’esso all’epoca medievale, ma i valori sono leggermente inferiori (circa 100 € al mq, sia per le tipologie da ristrutturare sia per quelle già rimesse a posto); non mancano soluzioni più recenti, realizzate fino a 15-20 anni fa, i cui valori oscillano tra 1200 e 1400 € al mq».

Mercato sostanzialmente stabile in zona Cappuccini nella prima parte del 2015. I prezzi sono rimasti quasi invariati, la domanda è sempre presente e tra i venditori ci sono coloro che hanno soprattutto esigenze di liquidità. Le richieste provengono prevalentemente da coloro che già abitano in questa zona e cercano la soluzione migliorativa: l’appartamento-tipo deve essere di 100 mq, dotato di 3 camere da letto e doppi servizi, possibilmente con cucina abitabile, zona giorno separata e balcone. Il budget oscilla da 90-100 mila € per soluzioni da ristrutturare a 140-150 mila € per quelle già rimesse a nuovo.

Il quartiere Cappuccini si sviluppa nella parte semicentrale di Viterbo ed è sorto tra gli anni ’50 e ’60: comprare un appartamento usato in buone condizioni comporta una spesa di circa 1300 € al mq. Adiacente al quartiere Cappuccini si trova zona Murialdo, nata negli anni ’80 e che presenta valutazioni similari a quelle precedentemente descritte. Stessi quotazioni si riscontrano in zona del Paradiso, area residenziale della città che nella parte alta è caratterizzata da ville singole realizzate a partire dagli anni ‘70.

Positivo il settore delle locazioni, la cui domanda proviene prevalentemente da giovani coppie e si focalizza anche su soluzioni di piccole dimensioni. I monolocali costano 250-280 € al mese, i bilocali circa 350 € e i trilocali 400 €.

Prezzi in leggero calo ma domanda sostenuta in zona Grotticella, Pietrare, Carmine e San Martino al Cimino. La domanda è variegata ed è aiutata anche dalla ripresa dell’erogazione dei mutui da parte di alcune banche. Si realizzano soprattutto compravendite di prime case, spesso di tipo migliorativo, che si concentrano su trilocali preferibilmente dotati di due camere matrimoniali su cui impiegare 115-140 mila €. La presenza di strutture ospedaliere, militari ed universitarie alimenta richieste di acquisto e di affitto anche da parte di persone che si trasferiscono a Viterbo per lavoro e per studio. Non mancano gli acquisti di seconde case, sia da investitori sia di turisti. Questi ultimi sono prevalentemente romani che impiegano 45-75 mila € per bilocali o piccoli trilocali per trascorrere i weekend nelle zone di campagna; gli investitori sono attirati in città dalla presenza di strutture ospedaliere, militari e universitaria e in campagna da casali e rustici che ristrutturano completamente per avviare B&B o attività di affittacamere.

Piace sempre il quartiere Grotticella perché è molto residenziale e ospita piccole palazzine di buona qualità. La zona è sorta a partire dagli anni ’50, l’usato in buone condizioni costa 1500-1600 € al mq, mentre le soluzioni da ristrutturare si valutano 1200-1300 € al mq. è pressoché terminato l’intervento di via Torre di San Biele, dove sono state realizzate palazzine con poche unità abitative proposte in vendita a 2300-2500 € al mq; proseguono i lavori a Ponte dell’Elce, dove la richiesta di 2200 € al mq è molto appetibile per le nuove costruzioni. Molto apprezzata la zona del Roncone, di stampo prettamente residenziale ed elitario dove ci sono palazzine di 5-6 abitazioni spesso su due livelli che si scambiano a 3000 € al mq, praticamente le stesse cifre del quartiere della Mazzetta, che piace perché residenziale e panoramico. Nei pressi del centro storico sorgono i quartieri Pietrare (caratterizzato da tipologie simili a quelle di Grotticella) ma con valori medi di 1200-1400 € al mq per un buon usato. Completamente rivalutata negli anni la zona dei quartieri Carmine e Salamaro, ad oggi molto apprezzati per la vasta presenza dei maggiori servizi e delle principali strutture utili nella quotidianità e per la loro logistica. San Martino al Cimino è una frazione del comune di Viterbo che si trova a pochi chilometri dalla città, si tratta di un borgo del ‘600 (nella parte centrale) intorno al quale si è sviluppata un’area caratterizzata da ville, villette, casali e cascine, talvolta anche dell’800 o storiche in genere. Le quotazioni partono da 700-900 € al mq per l’usato da ristrutturare e arrivano a 1200-1500 € al mq per quello recente e in buone condizioni, mentre cascinali e rustici totalmente da ristrutturare costano tra 300 e 500 € al mq.

Sul mercato delle locazioni si assiste a una domanda sostenuta e canoni in diminuzione, che si attestano a 320-330 € per bilocali con posto auto incluso, 480-500 € per trilocali e 500-550 € al mese per i quadrilocali, di cui però c’è poca offerta; esiste anche una domanda, seppur contenuta, per ville e villette, che costano almeno 600 € al mese. Prevalgono i contratti di natura transitoria di 12-18 mesi, sottoscritti sia dai lavoratori trasfertisti dell’ospedale e delle caserme limitrofe sia da giovani coppie e famiglie.

La prima parte del 2015 ha evidenziato un mercato sostanzialmente stabile in zona La Tuscia-Garbini, sia sul versante dei prezzi sia su quello delle compravendite. Le tempistiche medie di compravendite sono ancora elevate (nell’ordine di sei mesi) perché l’offerta è abbondante e la domanda è spesso condizionata da lunghe attese nell’erogazione dei mutui.

Sul mercato sono attive soprattutto giovani coppie al primo acquisto o famiglie alla ricerca della soluzione migliorativa. La tipologia più richiesta è il trilocale di 60-80 mq su cui impiegare non oltre 100-110 mila €; tra le caratteristiche più ricercate c’è il balcone e l’ascensore condominiale. Positivo il settore delle locazioni, che vede un aumento della domanda e canoni in diminuzione. Anche in questo caso sono molto attive le giovani coppie, che ricercano appartamenti già arredati: i bilocali costano circa 350 € al mese, mentre per i trilocali si considerano 400-450 €. Sui tagli più piccoli si stipulano contratti transitori annuali, per gli altri soprattutto quello a canone libero 4+4.

Poiché la capacità di spesa dei potenziali acquirenti è diminuita, attualmente le zone più richieste sono Pilastro e Garbini. La prima è un’area prettamente popolare, caratterizzata da appartamenti inseriti in piccoli condomini sorti nel secondo dopoguerra: un appartamento da ristrutturare si valuta circa 800 € al mq, uno già rimesso a nuovo si valuta 1200 € al mq. Garbini è situato appena fuori dalle mura del Centro Storico, è una zona abbastanza signorile ma i prezzi sono più abbordabili e i valori sono di 100-200 € al mq più alti rispetto a Pilastro; l’offerta edilizia risale al secondo dopoguerra, ma si è sviluppata più recentemente e ci sono tipologie anche di 15-20 anni fa. Piace sempre Ellera perché è un quartiere storico della città, ubicato nelle vicinanze del centro e ben servito: qui si possono acquistare appartamenti degli anni ’70-’90 a prezzi che oscillano tra 1400-1600 € al mq per soluzioni da ristrutturare e 1900-2000 € al mq per quelli già rimessi a nuovo. Appartamenti nuovi sono presenti a Santa Barbara Capretta, dove ci sono soluzioni realizzate a partire dal 2002 che sono valutati tra 1400 e 1600 € al mq. Chi volesse acquistare soluzioni semindipendenti può optare per zona Villanova, dove oltre a palazzine degli anni ’80 e ’90, sono presenti villette a schiera da 150-180 mq dotate di taverna e giardino.